Арендатор платит за чистоту, свет и исправную технику. За итальянскую плитку и дизайнерские светильники он не платит — это ваши деньги, которые не вернутся.
Что повышает ставку
Свежие светлые стены, ламинат вместо старого линолеума, исправная сантехника, новая кухня (пусть недорогая), стиральная машина, кондиционер — в Новороссийске он обязателен с мая по сентябрь. Каждый пункт добавляет 1–3 тысячи рублей к месячной ставке.
Что не окупается
Дорогая плитка и паркет, натяжные многоуровневые потолки, встроенная техника премиум-класса, перепланировка «под себя». Арендатор не различает плитку за 900 и за 4 000 рублей за квадрат — а вы разницу заплатили.
Пример расчёта: студия 28 м²
Косметический ремонт «под сдачу» — от 5 000 ₽/м², итого около 140 000 ₽ работы плюс 100–120 000 ₽ материалы и мебель. Ставка аренды после ремонта растёт в среднем с 18 до 25 тысяч рублей в месяц. Окупаемость — 36–40 месяцев, при этом квартира сдаётся быстрее и реже простаивает.
Материалы: где экономить можно
Краска вместо обоев (легче подкрасить между арендаторами), ламинат 32 класса, керамогранит в мокрых зонах, недорогая, но исправная сантехника известных брендов. Экономить нельзя на электрике и трубах: переделка после потопа соседей обойдётся дороже всего ремонта.
Арендатор платит за чистоту, свет и исправную технику. За дизайнерскую плитку он не платит.
Сроки
Косметический ремонт студии — 3–4 недели, однокомнатной — 4–5 недель. Каждая неделя простоя — минус 5–6 тысяч рублей, поэтому договор с фиксированным сроком и неустойкой — не формальность.
Ремонт под сдачу — это инвестиция с расчётом, а не «чтобы было красиво». Светло, чисто, исправно и с кондиционером — остальное арендатор не оплатит.
Генеральный директор ООО «НАУКА». Недвижимость, юристы и строители под одной крышей в Новороссийске с 2008 года.
